Il settore degli affitti brevi è al centro di un importante cambiamento normativo che sta sollevando dubbi e preoccupazioni tra proprietari e operatori del mercato immobiliare.
Le nuove disposizioni introdotte a livello nazionale ridefiniscono i confini tra gestione privata e attività imprenditoriale, creando di fatto una nuova platea di “imprenditori obbligati per legge”.
Un tema complesso, che merita chiarezza, soprattutto in territori come la Toscana – e in particolare la Versilia e la Lucchesia – dove le locazioni turistiche rappresentano una risorsa economica rilevante.
Quando l’affitto breve diventa attività d’impresa
La norma, introdotta durante il Governo Conte II e oggi ulteriormente inasprita, stabilisce che i proprietari che destinano più di un certo numero di immobili alla locazione breve (sotto i 30 giorni) debbano operare in forma imprenditoriale.
- Fino al 2025: obbligo oltre i 4 appartamenti
- Dal 2026: obbligo oltre i 2 appartamenti
Questo comporta una serie di adempimenti non trascurabili:
- apertura della partita IVA
- iscrizione all’INPS
- obblighi contabili, amministrativi e fiscali
- incompatibilità per alcune categorie, come dipendenti pubblici e professionisti
Un passaggio che, per molti piccoli proprietari, rappresenta un cambio radicale nella gestione dei propri immobili.
Il punto di vista di Fiaip Toscana
Secondo Armando Barsotti, delegato Fiaip Toscana per il settore Affitti Brevi, si tratta di una norma che rischia di penalizzare un comparto già regolamentato e che svolge una funzione ben distinta rispetto all’offerta alberghiera.
L’affitto breve, infatti, non è un concorrente diretto degli hotel, ma un’alternativa abitativa temporanea, spesso scelta da famiglie, lavoratori in trasferta o turisti che cercano soluzioni diverse dalla ricettività tradizionale.
Il rischio, sottolineato da Barsotti, è che un eccesso di restrizioni finisca per alimentare il fuori regola, anziché favorire un mercato più trasparente e ordinato.
I numeri reali del mercato toscano
La dimensione del fenomeno emerge chiaramente dai dati legati al CIN – Codice Identificativo Nazionale:
- 67.633 CIN rilasciati in Toscana
- solo circa il 25% riferibile a imprese con partita IVA
- la restante parte composta da B&B non professionali e locazioni turistiche private
Numeri che raccontano un mercato diffuso, frammentato e composto in larga parte da piccoli proprietari, non da grandi operatori.
Una norma aggirabile (e poco efficace)
Un altro aspetto critico evidenziato da Fiaip riguarda l’effettiva efficacia della norma.
Secondo Barsotti, le nuove regole non sposteranno realmente gli immobili verso la locazione a lungo termine, obiettivo dichiarato del legislatore.
Esistono infatti soluzioni perfettamente legali – come il comodato d’uso a familiari o il subaffitto – che consentono di riorganizzare la proprietà senza ridurre l’offerta di affitti brevi.
Inoltre, la norma non tiene conto delle differenze sostanziali tra tipologie di immobili: non è realistico equiparare chi affitta porzioni di una grande abitazione a chi possiede più monolocali destinati esclusivamente al turismo.
Il ruolo della consulenza immobiliare oggi
In questo contesto normativo in continua evoluzione, il supporto di professionisti qualificati diventa fondamentale.
Come Fiaip sottolinea da tempo, servono regole chiare, applicabili e coerenti con la realtà del mercato.
Simone Casani, vicepresidente provinciale Fiaip, segue da vicino l’evoluzione della normativa sugli affitti brevi e il suo impatto sul territorio, offrendo ai proprietari un punto di riferimento concreto per orientarsi tra obblighi, opportunità e scelte strategiche.
Affitti brevi: informarsi prima di decidere
Le regole possono cambiare ancora in fase di conversione della legge di Bilancio, ma una cosa è certa: oggi più che mai, improvvisare non è una buona strategia.
Capire se e come affittare, in quale forma e con quali implicazioni fiscali e amministrative, è il primo passo per tutelare il proprio patrimonio immobiliare.
Casani Immobiliare è a disposizione per affiancare proprietari e investitori con una consulenza chiara, aggiornata e personalizzata, nel rispetto delle norme e del valore del territorio.
